Trong quá trình mua bán bất động sản bạn thường nghe nói đến “Định giá bất động sản”. Vậy định giá Bất động sản là gì? Có bao nhiêu phương pháp để định giá Bất động sản ? Cùng VCB Group tìm hiểu để có cái nhìn tổng quan hơn nhé!
1. Bất động sản là gì?
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
-Đất đai
-Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
-Các tài sản khác gắn liền với đất đai
-Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Định giá bất động sản là gì?
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”
Vậy định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
3. Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản
Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng.
– Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng
– Phục vụ thuê tài chính.
– Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính.
– Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá.
– Xác định giá trị đầu tư.
– Các mục đích khác
4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản:
4.1 phương pháp so sánh
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.
4.2 phương pháp tiếp cận từ thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Thu nhập ròng (tiếng Anh: Net Income) là số tiền còn lại sau khi trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, lãi, thuế và cổ tức cổ phiếu ưu đãi vào tổng doanh thu của một công ty
Nói đơn giản: Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.
2 phương pháp thẩm định giá từ thu nhập:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
4.3 định giá bất động sản theo chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá
- Phương pháp chi phí tái tạo: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
- Phương pháp chi phí thay thế: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
4.4 Phương pháp thặng dư
a) Phương pháp thặng dư : là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
4.5 phương pháp chiết trừ:
Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
—–
xem thêm: Lịch khai giảng – Viện đào tạo nhân lực xây dựng Việt Nam – Tập đoàn VCB (hocbatdongsan.com.vn)
5 Ý tưởng kinh doanh bất động sản hiệu quả
Có nên mua bán bất động sản qua môi giới nhà đất?
5 bí quyết kinh doanh bất động sản dành cho người vốn ít
Viện đào tạo nhân lực xây dựng Việt Nam – CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VCB.
Địa chỉ: Số 214, Tòa nhà TSQ – EUROLAND, Làng Việt kiều châu Âu, Mộ Lao, Hà Đông, Hà Nội
Tel: 0243 8339 111
Hotline: 0928 070 888 – 0912 16 77 88 – 0936 136 606 – 0943 170 222.
Website: www.vcbgroup.vn
Fanpage: https://www.facebook.com/viendaotaonhanlucxaydungvietnam/
Email: [email protected];
Chúng tôi luôn đồng hành cùng thành công của bạn !
Always beside your success !
Zalo Messager
Facebook Messager
Hotline : 091 216 7788
