Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà Chung Cư

Tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư (gọi tắt là Chung cư) là nơi tập hợp nhiều căn hộ, để hạn chế các tranh chấp không đáng có cần phải có người đứng ra quản lý vận hành. Vậy mục tiêu, nội quy của quản lý vận hành tòa nhà chung cư là gì?

Chung cư cùng sử dụng không gian, hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng chung, trong phạm vi tương đối khép kín: lối vào, nơi để xe, sân chơi chung, phòng sinh hoạt cộng đồng, thang máy, máy phát điện, hệ thống cảnh quan, hệ thống chiếu sáng công cộng, cấp/thoát nước, sảnh, hành lang, lối đi…

Ngoài diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ thì còn có diện tích/hệ thống thuộc sở hữu chung/sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu,… Vì vậy, việc có một doanh nghiệp độc lập, có chức năng và kinh nghiệm để tổ chức quản lý, vận hành toàn bộ hệ thống chung của Chung cư đó là một nhu cầu khách quan, đảm bảo các hệ thống được vận hành ổn định, thường xuyên, liên tục và an toàn cho người sử dụng.

Ban quản lý được thiết lập tại các chung cư là chủ thể thực hiện:

– Toàn bộ các hoạt động/nghiệp vụ có tính chất quản lý, vận hành chung cư đó;

– Vai trò trung gian để tổ chức tuyên truyền, vận động và giám sát việc tuân thủ nội quy và các quy định của Chung cư, trên cơ sở sự thống nhất chung của đa số chủ sở hữu.

Mục tiêu của quản lý vận hành tòa nhà chung cư

Mục tiêu cao nhất của hoạt động quản lý vận hành chung cư là đem lại môi trường sống bình đẳng, văn minh và ổn định lâu dài cho người sử dụng. Đặc điểm thực tế của Chung cư và yêu cầu cụ thể của Hội nghị nhà chung cư của các chủ sở hữu sẽ đặt ra các tiêu chí quản lý, vận hành khác nhau. Tuy nhiên, hoạt động quản lý chung cư bao gồm các nhiệm vụ cơ bản không thể thiếu như sau:

– Quản lý, vận hành và bảo trì Hệ thống kỹ thuật, hệ thống hạ tầng (nếu có),

– Công tác bảo vệ đảm bảo an toàn, an ninh – trật tự chung,

– Vệ sinh làm sạch, chăm sóc cảnh quan, diệt côn trùng, thu gom rác thải sinh hoạt,

– Xử lý kịp thời các phát sinh, trợ giúp và chăm sóc khách hàng,

– Giám sát việc thực hiện nội quy, quy định của đại diện sở hữu chung cư đã ban hành,

– Công tác tài chính (thu – chi phí dịch vụ)

– Quản lý, theo dõi, cải tạo và sửa chữa trang thiết bị, tài sản chung của chung cư,

– Quản lý việc sử dụng các dịch vụ tiện ích, gia tăng có trong chung cư,

– Hỗ trợ các công việc có liên quan tới Tòa nhà/ dự án cho CĐT hoặc BQT.

Nội quy và Quy Định quản lý vận hành tòa nhà chung cư

Các chung cư/khu đô thị/khu phố là nơi tồn tại song song các tài sản chung và tài sản riêng của nhiều chủ thể khác nhau. Việc có một hệ thống nội quy và quy định chặt chẽ, phù hợp và được tuân thủ nghiêm túc và bình đẳng chính là tiền đề để duy trì sự bền vững chất lượng sống và và sinh hoạt của mọi cư dân, khách đến thăm.

Nội quy

Nội quy quản lý và sử dụng chung cư
Nội quy khu trông giữ phương tiện giao thông
Nội quy Hồ bơi/Phòng tập (gym)/sân tennis…
Nội quy khu vực sử dụng chung/Phòng sinh hoạt cộng đồng
Nội quy an toàn PCCC
Nội quy sử dụng thang máy,…

Quy định

Quy định bỏ và phân loại rác
Quy định đăng ký trông giữ xe
Quy định thi công trang trí nội thất
Quy định đăng ký lưu trú
Quy định đăng ký nuôi sinh vật cảnh
Quy định chuyển dọn nhà đến đi và sử dụng thang máy

Ban Quản trị chung cư

Văn hóa sống trong các chung cư hiện đại và phức hợp tại các Thành phố lớn ở nước ta mới được hình thành trong thời gian gần đây. Đã có một số mô hình quản lý mang tính tự phát, không chuẩn mực được áp dụng hay cơ quan quản lý nhà nước cũng đã có những cố gắng can thiệp bằng các văn bản hướng dẫn (Thông tư, Nghị định…).

Tuy nhiên, vì là lĩnh vực khá mới mẻ nên các hoạt động đó cũng không tránh khỏi các khiếm khuyết/bất cập và cần hoàn thiện dần dần.

Thực tế sử dụng, vận hành các chung cư đòi hỏi một mô hình chịu trách nhiệm vừa chặt chẽ vừa hợp lý để ổn định sử dụng và tránh các khiếu nại, khiếu kiện tiềm năng có thể làm gián đoạn cuộc sống, sinh hoạt của cư dân.

Chắt lọc các kinh nghiệm từ thực tế tổ chức quản lý sử dụng chung cư thời gian qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016/TT-BXD: Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà chung cư, có hiệu lực từ tháng 4/2016.

———————

Viện đào tạo nhân lực xây dựng Việt Nam – CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VCB.