Kinh Doanh Bất động Sản Cần Học Những Gì?

Kinh doanh hay làm bất cứ việc gì cũng vậy, bạn đều phải cần có vốn kiến thức nhất định về lĩnh vực đó nếu muốn thành công. Kinh doanh bất động sản là gì? Kinh doanh bất động sản cần học những gì?

Kinh doanh bất động sản là gì?

Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có đưa ra định nghĩa, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Dù là một nhà đầu tư có kinh nghiệm hay một người mới học kinh doanh bất động sản, bạn cần quan tâm đến hoạt động cho thuê, chuyển nhượng và môi giới bất động sản, các hoạt động khác mang tính chất chuyên ngành hơn và thường áp dụng cho các doanh nghiệp.

Quan tâm đến vị trí

Trong kinh doanh và đầu tư, vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị của một sản phẩm bất động sản. Nếu biết lựa chọn dự án, sản phẩm có vị trí tốt, tiềm năng phát triển thì cơ hội kinh doanh của bạn đã nắm chắc được khoảng 60-70%. Do đó, với những người chưa có nhiều kinh nghiệm thì đây chính là yếu tố đầu tiên cần phải quan tâm khi học kinh doanh bất động sản.

Thuộc lòng bài toán trắc địa

Nên ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng. Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất.

Khảo sát dự án vào lúc chiều tối

Có thể điều này sẽ khiến bạn ngạc nhiên, nhưng đây lại là cách làm quen thuộc được các nhà đầu tư áp dụng khi kinh doanh bất động sản. Nếu xem và quan sát dự án vào ban ngày sẽ không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư (vì thời điểm này mọi người đều đi làm). Do đó khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm.

Lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính

Khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào thì việc đảm bảo tài chính là yếu tố rất quan trọng. Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có giá trị lớn. Do đó để trả lời cho câu hỏi kinh doanh bất động sản cần học những gì? thì việc học cách tính toán tài chính chắc chắn là điều không thể thiếu.

Sử dụng đòn bẩy tài chính là cách mà rất nhiều nhà kinh doanh hiện nay áp dụng. Tuy nhiên không phải ai cũng biết cách sử dụng nguồn vốn vay này hiệu quả. Theo lời khuyên của các chuyên gia kinh tế, để tránh gánh nặng trả lãi hàng tháng, các nhà đầu tư không nên vay quá 40 – 50% giá trị bất động sản.

Theo đó, nhà đầu tư cần phải tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo bất động sản dễ dẫn đến thua lỗ.

Nên đầu tư vào bất động sản có thanh khoản cao

Những nhà đầu tư có kinh nghiệm, họ thường đưa ra lời khuyên là chỉ nên mua bất động sản có tính thanh khoản cao. Bởi đặc thù của những sản phẩm này là mua bán dễ dàng, nhanh chóng.

Học kinh doanh bất động sản chính là học cách tạo ra giá trị gia tăng cho sản phẩm đầu tư. Làm sao có thể ở, hoặc cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất. Đầu tư bất động sản loại này ngoài lợi tức tiền thuê hàng tháng, còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.

Lựa chọn pháp lý, chủ đầu tư uy tín

Không chỉ học cách lựa chọn vị trí, tài chính… mà kinh doanh bất động sản cần học cả những yếu tố liên quan đến pháp lý. Là nhà đầu tư không ngoan, bạn nên lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt.

Hạ tầng xã hội và kết nối giao thông

Người ta vẫn thường nói vui là ở đâu hạ tầng phát triển, ở đó bất động sản “cất cánh”. Ngẫm thấy câu nói rất đúng. Những người đang tập tành học kinh doanh bất động sản cần phải học cách nhìn ra được giá trị của dự án, sản phẩm thông qua sự đầu tư và phát triển hạ tầng trong tương lai.

Nếu tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng đang chuẩn bị kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể dự án xa khu trung tâm một chút nhưng đi lại thuận tiện, chắc chắn đây sẽ là dự án sinh lời tốt trong tương lai.

Chú ý đến cộng đồng dân cư

Lưu ý cuối cùng cần phải học khi kinh doanh bất động sản chính là khảo sát cộng đồng xung quanh dự án đầu tư đề có cái nhìn tổng quan nhất. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh chính là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.

Bí quyết học kinh doanh bất động sản không cần vốn

Với những người có nhiều vốn tích lũy, việc kinh doanh nhà đất thường sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, ngay cả khi bạn chỉ có một số vốn ít ỏi hoặc không có đồng nào, bạn vẫn có thể kinh doanh được. Vậy với những nhà đầu tư này, kinh doanh bất động sản cần phải học những gì?

Thuê nhà rồi cho thuê lại

Đây là mô hình rất thích hợp dành cho các nhà đầu tư có vốn khiêm tốn, thậm chí là tay trắng. Cụ thể, bạn sẽ tìm các nhà nguyên căn đang rao cho thuê để thuê lại với giá rẻ nhất có thể sau đó cho thuê lại từng phòng để kiếm lời. Nếu có trong tay khoảng vài chục triệu đồng, bạn có thể đầu tư sửa sang lại để tăng giá cho thuê cao hơn nữa. Nếu bạn mới “chân ướt, chân ráo” học kinh doanh bất động sản, đây sẽ là hình thức kinh doanh phù hợp và an toàn.

Tuy nhiên, nếu lựa chọn hình thức kinh doanh này, bạn cần chú ý thuê những căn hộ có nhiều phòng khép kín và được chủ nhà giao lại toàn bộ quyền cho người khác thuê lại, chọn những nơi có nhu cầu thuê cao…

Mua bán nhà cũ

Đây cũng được xem là một lựa chọn dành cho những người mới học kinh doanh bất động sản. Mua bán nhà cũ để sửa sang lại rồi bán kiếm lời cũng là một hình thức kinh doanh nhà đất không cần vốn lớn mà lại thu về lợi nhuận khủng.

Đa phần hiện nay, các căn nhà cũ sẽ được chủ nhà rao bán với giá rẻ nhưng khung nhà vẫn tốt nên khi mua lại và đầu tư sửa sang lại sẽ rất hấp dẫn người mua. Nếu thực hiện hình thức kinh doanh này thì bạn cần lưu ý, không nên chọn những ngôi nhà ở xa trung tâm vì thanh khoản không tốt, và tìm hiểu kỹ pháp lý dự án…

Tuy nhiên, để áp dụng được bí quyết kinh doanh bất động sản ở trên, một lần nữa bạn cần có sự khôn ngoan về tài chính, một số kỹ năng, và giải quyết được một số vấn đề.

———————

Viện đào tạo nhân lực xây dựng Việt Nam – CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VCB.